新手房主的驗房終極TIPS解密（一）

當我們收到驗房通知的時候，是否很多人會浮現(xiàn)這樣一個問題·····“驗房是什么？？？我們該怎么做？？？”接下來，我就來為大家解開這一謎題

什么是驗房？

驗房是指通過借助專業(yè)儀器，對房屋各主要系統(tǒng)及其構件（可接近可操作的部分）的當前狀況進行評估，發(fā)現(xiàn)明顯的問題和那些接近使用壽命的構件或設備，提出維修或改進意見。

驗房的目的？

通過驗房，將交房前的問題提交開發(fā)商整改，避免后期收房后，業(yè)主承擔房屋質量責任，避免不必要的經(jīng)濟損失。

為什么要驗房？

當下房地產(chǎn)市場魚龍混雜，開發(fā)商往往對施工方缺少有力的監(jiān)管，房屋質量參差不齊。在收房前先驗房，也是為了保證業(yè)主自身的合法權益。

業(yè)主有權驗房嗎？

在法規(guī)里規(guī)定：“查驗房屋狀況。買受人有權對該商品進行查驗，出賣人不以繳納相關稅費或簽署物業(yè)服務契約作為買受人查驗和辦理交接手續(xù)的前提條件。買受人自行或委托第三方查驗該商品房時，出賣人予以配合，并與買受人或其委托的第三方對房屋查驗予以書面記錄。”

什么時候去驗房？

一般開發(fā)商通知業(yè)主驗房時間會比較早，建議不要在第一、二天去驗收房子。因為在那兩天同時來驗收房子的人會比較多，辦理各種手續(xù)的時候都會在排隊上花費很多時間，而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細地陪同去看房子，所以最好選擇第三天或者第四天過去會比較好。

正常驗收房子的時間一般是持續(xù)2~3個小時，建議早上要早一點，比如8點或者下午2點半會比較好。

驗房需要帶什么材料？？

業(yè)主應該根據(jù)入住通知書的要求，攜帶相關資料到售樓部確認身份。這些資料一般包括：入住通知書、買賣合同或者預售合同、業(yè)主身份證的原件和復印件，照片（物業(yè)建檔客戶資料用）。如果委托他人驗房，被委托人在持有有效身份證明文件的同時，還需要出具業(yè)主《授權委托書》。

而在驗收樓房的時候，不要太著急，開發(fā)商要移交的票據(jù)、證書、資料有很多，這些資料一定要妥善保管好。

毛坯房（清水房）驗房TIPS:

1、審核資料

在物業(yè)管理部門，我們需要查看和審核以下幾分資料：

（1）、房屋的《住宅質量保證書》（可以帶走）；

（2）、房屋的《住宅使用說明書》（可以帶走）；

（3）、房屋的《竣工驗收備案表》 ；

（4）、房屋的面積實測表；

（5）、房屋的管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）（可以帶走）；

2、檢查戶型圖

檢查戶型圖是為了確認售樓合同附圖與現(xiàn)實是否一致，結構是否和原來設計圖相同。

3、閉水試驗

在衛(wèi)生間進行沉箱閉水試驗，然后約好樓下的業(yè)主在24或者48小時后查看他家?guī)l(wèi)天花是否有滲水的情況，以便確認修整范圍與減少日后業(yè)主自身承擔的責任。

4、檢查入戶門

需要仔細檢查入戶門是否有磕碰和刷漆。從嚴格意義上講，門身內(nèi)外、頂面是必須要刷油漆的。門的間隙不要太大，門的開合無特別的聲音，門的四邊要緊貼門框，門鎖的一邊間隙不能太大，同時也不要忘記了試鎖，主要是看鑰匙是否好用，以及門鎖是否安裝的堅固。其他很重要的一點是門的隔音效果要好，以及密封程度。

5、檢查電源箱

在檢查強電的時候，主要是看電閘及電表是否能控制室內(nèi)的燈具以及室內(nèi)各種插座。

通過拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有分閘的，也同樣分別檢查。就可以知道電閘及電表是否能完全控制室內(nèi)電源。

6、檢查多媒體箱

在檢查弱電的時候，打開電話、電視、閉路電視、寬帶的線路借口，用力拉一拉，看看是否形同虛設，是否暢通到位。檢查強電弱電垂直距離是否超過一米，否則日后會影響電視的收看效果。

7、檢查墻面工程

檢查墻面是否平整的同時，還需要看墻面是否有裂痕（常見的四大裂痕：強度裂痕、沉降裂痕、溫度裂痕、變形裂痕），是否有外漏的鐵絲網(wǎng)，鋼筋，空鼓。如果在驗房時發(fā)現(xiàn)以上的墻面問題，可以追究開放商進行修補。

8、檢查地面工程

想查看地面是否平整，只需要用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不均勻未發(fā)好，抹在墻上就會形成爆點，用鐵器敲打“爆點”時，就會發(fā)現(xiàn)大面積的疏松，脫落等質量問題）。

9、檢查窗戶

在門窗檢查方面，最主要的就是檢查門窗的軌道是否順暢。特別是平開窗的親們，一定要注意能否關嚴實。否則會有風進入房內(nèi)，特別是寒冷的北方，那么在大冬天你們就慘了。如果在驗房的時候發(fā)現(xiàn)這些問題，直接通知開發(fā)商，他們會很快就修理好了。如果你已經(jīng)簽字后，再找開發(fā)商處理這些問題。那么他們的辦事效率就是龜速。

10、檢查廚房

檢查廚房的時候主要檢查我們的給水、排水、燃氣會否齊全。再來就是檢查煙管。將紙點燃后滅火使其冒煙，放在煙管口下方，看煙是否上升到煙道口就立即被吸走了。

11、檢查衛(wèi)生間

衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應按安裝防盜網(wǎng)。如若沒有窗戶，則應有通風孔。設在吊頂上面。

離通風孔最近的插座是防水插座。

12、檢查電源開關插座

對于插座，一定要是保險插座（距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置），衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應是防潮插座并有防濺措施。

13、檢查陰陽角

驗收陰陽角是否方正與垂直的方法有很多，但是比較精確的檢測是需要利用工具。常見的檢測陰陽角的工具有陰陽角尺和紅外線檢測儀。

1、陰陽角尺檢測方正度：陰陽角尺是檢測陰陽角內(nèi)外直角偏差的常見工具。使用多功能內(nèi)外直角檢測尺能檢測墻面內(nèi)外(陰陽)直角的偏差，一般普通的抹灰墻面偏差值為4mm，磚面偏差度為2mm。使用時將活動尺拉出旋轉270度，使指針對準“0”位，然后靠在陰陽角處測量，測量后，讀檢測尺上的讀數(shù)，指針所指數(shù)值即為被測面的垂直偏差。

2、激光標線儀檢測順直度：查驗陰陽角是否順直，可以使用激光標線儀。順著放線儀打出的垂直線，看陰陽角線與打出的垂直線是否重合，如果重合，說明這個陰陽角處理合格。

14、檢查凈高

如果你的合同有這一個條款。那么你是應該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量，你應該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.8米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.8米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。（1）減少總承重，這樣基礎部分的成本就可以節(jié)約一部分。（2）雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。（3）在一定的高度中，降低層高可以建設更多的層數(shù)。

15、檢查室內(nèi)使用面積

房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。

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